根据住建部摸排结果，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平。
2020年4月，中央政治局会议强调，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。老旧小区改造顺应了人们对美好生活的追求，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。
何为老旧小区改造？
老旧小区改造是对存量住房进行的综合改造，基本不涉及大拆大建。根据住建部等三部委出台的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改进、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，均不属于老旧小区范畴。我国从1998年才全面实施住房商品化改革，因此绝大部分的老旧小区改造对象是福利分房时期建成、尚未纳入棚改的公房。
从改造内容看，主要可分为三类：一是基础类改造，包括拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，旨在完善基础设施、满足居民最基本的生活需求。二是完善类改造，包括加装电梯、停车场、物业用房、无障碍设施等，旨在完善配套设施、提升小区整体环境。三是提升类改造，包括增加社区养老、托幼、家政、卫生防疫、助餐等，旨在提升社区公共服务水平。除基础类项目实施统一改造外，提升和完善类可由居民菜单式选择改造内容。
老旧小区改造与棚改、旧改均有显著区别。从改造对象看，老旧小区改造主要针对住宅区；旧改范围更广，不仅包括住宅区，还涉及城市规划布局、城市环境及道路系统等多维度更新；棚改主要针对棚户区。从改造方式看，老旧小区改造多为存量更新；棚改多为拆除重建（改建、扩建、翻建）；旧改既包括拆除重建，也有存量改造。从参与主体看，老旧小区改造目前多为政府主导；棚改为“政府主导+国企实施”；旧改中市场主体参与较多。从补偿方式看，老旧小区改造不涉及居民补偿安置；旧改多为实物安置；棚改既有实物安置，也有货币补偿。
长期看，老旧小区改造市场空间广阔，预计可拉动投资近4.54万亿
根据住建部摸排结果，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平。分区域看，根据2010年第六次人口普查数据估算，东部省市老旧小区改造规模最大，占比约52.5%；中部次之，占比约31.1%；西部最少，占比约16.5%。2020年4月国常会明确，2020年改造项目3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍。
保守估算，老旧小区改造总投资额约4.54万亿元。我们根据老旧小区改造的三大内容分别测算：一是基础类改造，预计投资1.2万亿元。根据《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017），若只考虑节能、粉刷、门窗、电、水、暖六项改造，单位建面投资金额为437.8元/平，按70%折算成全国水平，约为306.5元/平，40亿平预计投入1.2万亿元。二是完善类改造，预计投资2.66万亿元。若只考虑加装电梯和停车场，按每部电梯成本60万元、一梯3户、每栋6层估算，4200万户须加装电梯233万部，需要1.4万亿元；停车场按6万元/车位、每两户1个车位保守估算，需要1.26万亿元。三是提升类投资，预计投资0.68万亿元。按每个小区投入400万元、17万个小区估算，合计0.68万亿元。
老旧小区改造短期进展不及预期，目前仍存在三大难点亟需解决
第一，钱从哪来？目前居民出资意愿低，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金，资金缺口大。
老旧小区改造尚未建立可持续的融资机制。从财政出资看，目前改造主要依靠财政资金，受当前减税降费、加大基建投资、房地产市场降温等影响，财政面临巨大压力，若仍仅靠政府一己之力，远无法满足改造的巨大资金需求。从居民出资看，老旧小区多建于福利分房时期，居民长期缺乏缴费习惯，且住户多为老年人和租户，对改造后价值提升效果缺乏感知，普遍不愿出资。从市场主体参与看，老旧小区改造投入大、周期长、收益不确定性高，若无政策支持，很难保障合理收益，企业普遍参与积极性不足。资金是改造的前提，如何吸引居民和社会资本参与，是当前亟需解决的最大难题。
第二，各方利益如何平衡？老旧小区量大面广，涉及千万家庭切身利益，往往众口难调，难以达成共识。
老旧小区改造，平衡各方利益是关键。老旧小区改造不同于新建工程，在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整，一旦协调不好，将造成工期停滞或重复改造等问题。从各地改造实践来看，改造中不可避免要面临各方利益诉求差异，往往导致工程很难顺利开工。如加装电梯高低层利益冲突、停车场改造有车无车利益博弈、上下水管道改造各方诉求差异等，常常陷入“一人反对，全员搁置”的困境。如何满足各方利益诉求、减少协调和磨合成本，是老旧小区改造亟待解决的第二大难题。
第三，后期如何维护？缺乏长效管理机制，改造成果很难长期维持，陷入“改造-破坏-再改造”的恶性循环。
老旧小区改造并非一劳永逸，若没有长期维护和运营管理机制，改造效果很难长期保持。老旧小区改造，“三分建、七分管”，只有“建管并重”，才能真正惠及民生。在后续管理上，目前主要存在三大问题：一是缺乏物业公司统一管理，老旧小区居民普遍缺乏付费购买服务的习惯，导致后续管理很难推进，很快重回改造前的混乱局面；二是缺乏小区居民管理规约，无约束环境中，乱倒垃圾、违章搭建、车辆乱停、破坏植被等长期养成的恶习很难扭转；三是缺乏业主委员会，住户意见很难统一，后续维护工作推进缓慢。建立老旧小区改造后续长效管理机制，形成“共商、共建、共治、共享”的社会治理模式，是老旧小区改造亟待解决的第三大难题。
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